Взыскание неустойки по договору участия в долевом строительстве

19.05.2017 Недвижимость

Участники долевого строительства часто попадают в ситуацию, когда застройщик указал в договоре один срок передачи квартиры, а фактически передает её с большой просрочкой. 
Что делать в этой ситуации?
Вариант первый – ничего не делать, ждать.
Вариант второй – писать в разные инстанции, жаловаться на нерадивого застройщика, ходить в его офис и предъявлять ему претензии.
Вариант третий – получить денежную компенсацию (неустойку) за весь период просрочки.
Учитывая, что первые два варианта не приносят никакой практической пользы, поговорим о третьем – взыскание неустойки.
Если участнику долевого строительства передают квартиру с нарушением срока, указанного в договоре, он имеет право требовать неустойку на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее 241-ФЗ). Согласно пункту 2 статьи 6 указанного закона, неустойка взыскивается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Договоры долевого участия подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в той части, которая не урегулирована 241-ФЗ. Соответственно, дольщик, как потребитель, имеет право на компенсацию морального вреда и получение штрафа.

Нормой статьи 15 Закона о защите прав потребителей установлено, что потребитель вправе получить компенсацию морального вреда вследствие наличия самого факта просрочки исполнения обязательства застройщиком. 

Штраф, согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, взыскивается в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Казалось бы, неустойка, штраф, компенсация морального вреда – закон на стороне людей, но нет, не все так просто. В гражданском кодексе существует статья 333, которая позволяет судьям по заявлению застройщика существенно снижать размер неустойки. И, несмотря на то, что в пункте 26 Обзора судебной практики, утвержденного Пленумом ВС РФ 04 декабря 2013 года, прямо указано, что неустойка по договорам долевого участия подлежит уменьшению в исключительных случаях, в реальности решения о снижении неустойки в десятки раз, является скорее правилом, чем исключением.

Как избежать такой несправедливости и увеличить размер присуждаемых сумм?

Подсудность.
Есть суды, в которых сформировалась крайне негативная практика в отношении защиты прав граждан при взыскании неустойки. Так, например, стоит Застройщику заявить о применении 333 статьи ГК и неустойка в 600 000 рублей превращается в 60 000 рублей, моральный вред из 100 000 рублей – в 5 000 рублей и соответственно штраф – в 32 500 рублей. Штраф также может быть снижен судом и составлять не 50% от присужденной суммы, а, например, – 20%.
Чем руководствуются судьи? Возможно, это неформальные договоренности с застройщиком, ведь территориальная подсудность таких судов, как правило, совпадает с юридическим адресом застройщика. А возможно, судьи таким образом снижают нагрузку на себя. Принимая решения о взыскании неустойки в 60 000 рублей, суд дает понять другим дольщикам, что особого смысла судиться нет, и таким образом он защищается от подачи многочисленных исков.
Любой читатель может легко в этом убедится, ознакомившись с практикой Люберецкого, Солнечногорского, Видновского судов Московской области или Останкинского, Тверского, Замоскворетского, Зюзинского судов города Москвы. Этот перечень далеко не исчерпывающий.
Что делать:
Статья 17 Закона о защите прав потребителей позволяет дольщику судиться по его выбору в любом суде:
1. По месту строительства объекта (дома).
2. По юридическому адресу застройщика.
3. По месту своего жительства.
4. По месту своего пребывания, что подтверждается временной регистрацией гражданина.
А значит, у Дольщика есть на выбор несколько судов и необходимо выбрать тот, практика которого наиболее благоприятна. Иногда нужно обратить внимание не только на суд, но и судью, к которому попадет дело. Бывает, что практика конкретного судьи идет в разрез с решениями его коллег в этом суде, хотя это явление довольно редкое. 
Весь срок просрочки может быть разделен на периоды. Например, просрочку в 9 месяцев можно разделить на 5 и 4 месяца и подать в разные суды. Такая тактика целесообразна в следующих случаях:
а) неизвестна практика судов, в которые подаются иски и необходимо диверсифицировать риск; 
б) в некоторых судах, сильно загруженных спорами по взысканию неустойки, судья уже устал разбираться в каждом конкретном деле и независимо от обстоятельств присуждает одни и те же суммы. То есть, как при сумме иска в 900 000 рублей можно получить 150 000 рублей, так и при подаче в 300 000 рублей все равно выносится решение о присуждении 150 000 рублей. Соответственно, разбивая 900 000 рублей на три периода по 300 000 рублей, можно получить три решения на общую сумму 450 000 рублей. Данный пример весьма относителен, не все так просто, но смысл, я полагаю, понятен.

Досудебное урегулирование спора.
Досудебное урегулирование спора по 241-ФЗ не является обязательным. Но мы рекомендуем все же направить претензию по юридическому адресу застройщика. Во-первых, вы будете знать, находится ли он по своему юридическому адресу. Во-вторых, у вас появится довод в суде о том, что застройщик не воспользовался своим правом на досудебное урегулирование спора, чего так желал Истец. Соответственно именно Застройщик создает дополнительную нагрузку на суд и упустил возможность не платить пятидесятипроцентный штраф.

Защита позиции в суде.
Есть разные тактики поведения в суде. В любом случае необходимо показать свою компетентность, чтобы судья понимал, что вы отстоите его решение в вышестоящих инстанциях, если оно будет в вашу пользу. Что касается специфики споров, где решение отдано на откуп оценочному суждению судей, необходимо исходить из личности судьи, рассматривающего дело. После нескольких заседаний уже начинаешь понимать, на что тот или иной судья обращает наибольшее внимание, когда принимает решение. Если вы видите судью впервые, необходимо излагать доводы и корректировать свою позицию в зависимости от его реакции. Доводы, которые помогают вам выигрывать споры и получать наилучший результат, происходят из норм закона, судебной практики и досконального знания конкретной ситуации. 

Что бы было понятней о чем речь, приведу пару стандартных тактик, которые могут быть использованы в судебных прениях по искам о взыскании неустойки с застройщика по договорам долевого участия.

Первая отталкивается от личности Истца (Дольщика): необходимо описать, какие у него проблемы возникли в связи с просрочкой и как ему тяжело. Хорошо подойдет при защите интересов пенсионеров, инвалидов, людей, у которых проблемы со здоровьем. Справки, копии пенсионных и другие документы нужно обязательно приложить к исковому заявлению. Кроме того, акцентируем внимание суда на материальных сложностях дольщика, предоставляем в суд кредитные договоры. Гражданин взял кредит на покупку квартиры, платит проценты и даже не может в ней проживать. Указываем, что стоимость строительных материалов растёт, и дольщик понесет дополнительные расходы, когда будет выполнять ремонт. 
Эта тактика срабатывает не часто, но за счет нее у некоторых судей можно получить очень хорошие решения. 

Вторая тактика акцентирует внимание на Ответчике (Застройщике): насколько он недобросовестный и алчный. Отлично подходит в том случае, когда вы выступаете против действительно нерадивых строителей, но неприменима при маленьких периодах просрочки (до 5 месяцев). Нужно собрать информацию о застройщике и грамотно преподнести ее суду. Хорошим дополнением будет наличие недостатков в квартире, отраженных в акте осмотра квартиры. 
Эта тактика срабатывает чаще, но успех целиком зависит от предоставленных доказательств, одних слов недостаточно.

В упрек некоторым моим коллегам скажу, что зачастую юрист выбирает какую-либо правовую позицию и повторяет её раз за разом в каждом суде, независимо от обстоятельств дела, возражений Ответчика (Застройщика) и реакции судьи. Получая при этом негативное решение – пеняет на плохого судью, получая хорошее – убеждается, что он все правильно делает и ничего не нужно менять. Если юрист работает за фиксированный гонорар, то такой подход можно оправдать ленью или жадностью. Ленью – так как гонорар не зависит от результата и нет смысла напрягаться. Жадностью – потому что выработка новых доводов в зависимости от обстоятельств каждого дела потребует дополнительного времени, а, соответственно, юрист сможет обслужить меньше клиентов и это ударит по его кошельку. То, что могут пострадать интересы клиентов, таких юристов не волнует, ведь гонорар фиксирован и, как правило, уже получен. Среди юристов, работающих за процент от результата, такое поведение встречается реже, ведь их лень и отсутствие креатива идет в ущерб карману. 

Что я подразумеваю под креативным подходом? Расскажу на примере одного дела.

К нам обратился клиент с небольшим периодом просрочки, всего 101 календарный день. Суды крайне негативно относятся к таким искам, воспринимают как дополнительную необоснованную нагрузку, связанную с желанием дольщика нажиться. Необходимо отметить, что в Обзоре судебной практики, утвержденного Пленумом ВС РФ 04 декабря 2013 года, критерии оценки для снижения неустойки описаны общими словами, но в пункте 26 указано: суд правильно снизил неустойку, приняв во внимание относительно небольшой период просрочки и что на момент рассмотрения дела дом уже введен в эксплуатацию.
Присутствие этих двух обстоятельств в рассматриваемом деле было уже в минус. Плюсом, из-за которого я все же взялся за это дело, было то, что клиент снимал квартиру по территориальной подсудности Перовского суда г. Москвы, а там хотя бы слушают потребителей и снижают неустойку, учитывая обстоятельства, а не «от потолка».
После недолгих переговоров хозяин квартиры оформил клиенту временную регистрацию по месту пребывания. Затем сбор документов, составление иска и подача в суд. Но как часто бывает, в судебном процессе начали выясняться дополнительные обстоятельства. Оказалось, что застройщик, как полагается по закону, заблаговременно направил уведомление о вводе дома в эксплуатацию, а клиент просто его не получил. И на этом основании Ответчик обвинил дольщика в уклонении от приемки квартиры. Ведь если бы он своевременно получил уведомление, то и квартиру бы получил раньше. Итак, незначительный период просрочки грозил сократиться еще на два месяца, а сумма неустойки, соответственно, с 307 118 рублей до 120 000 рублей и это еще до применения 333 статьи ГК. Кроме того, наличие факта уклонения, который, хоть и должен фиксироваться Застройщиком путем составления одностороннего акта (но и даже без такового), может склонить судью к убеждению, что гражданин хитрит. В этом случае неустойка может быть снижена до микроскопической суммы. Так же негативно на размер неустойки могло сказаться то, что застройщик был из числа добросовестных и сдал квартиру без недостатков. 
Прокручивая в голове эту ситуацию, я зацепился за то, что в разговорах мой клиент неоднократно упоминал, что он постоянно звонил в офис застройщика с целью получения квартиры. Но разговоры не были записаны, поэтому изначально строить на этом свою позицию не имело смысла. Однако теперь, с учетом неполученного уведомления, нужно было проработать все возможности, и мы получили у сотового оператора выписку по звонкам за два месяца. Оказалось, что мой клиент совершил 38 звонков застройщику. С учетом этого обстоятельства и правильной подачи фактов в суде удалось доказать, что клиент не только не уклонялся, а буквально выбивал из застройщика квартиру. Итог: из заявленной неустойки в 307 118 рублей, суд взыскал неустойку 155 000, штраф 82 500 и моральный вред 10 000, всего 247 500 рублей.

В заключение скажу, что правоприменительная практика постоянно меняется: суды, которые взыскивали много, начинают значительно урезать неустойку, и наоборот – те суды, которые сильно уменьшали заявленные требования, стали принимать более справедливые решения, например, Щербинский районный суд г. Москвы. Неизменным остаётся одно – профессиональный аккуратный подход к делу дает наилучший результат.