Расторжение договора участия в долевом строительстве

26.05.2017 Недвижимость

Участники долевого строительства все чаще стали расторгать договоры участия в долевом строительстве. Причин для этого несколько:
    Первая – качество и сроки постройки жилья.При заключении договора Застройщик нарисовал красивую картинку, а когда гражданин пришёл на приёмку, то обнаружил: кривые стены, трещины, в которые видно соседей, и прочие современные реалии. Так же и по срокам: на словах все было быстро, но дольщик приходит к своему дому, а там, в лучшем случае, построено несколько этажей. Если участник долевого строительства снимает квартиру и платит ипотеку, то сроки передачи квартиры еще более важны.
    Вторая – падение цен на недвижимость. По сути, дольщик, получив обратно деньги, уплаченные им за квартиру, а также проценты за их использование и штраф, может купить квартиру значительно лучше.
    Третья – значительное изменение жизненной ситуации. То есть квартира попросту перестала быть нужна, но потребовались деньги.
       Как поступить в такой ситуации, какое принять решение и как его реализовать?
Для начала необходимо все правильно взвесить. Когда вы расторгните договор долевого участия, то приобретёте право на деньги, но потеряете право на квартиру. И если окажется, что ваш застройщик неплатежеспособен, то вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег. Многие юристы «забывают» предупредить о таких последствиях и на все претензии отвечают: «Вы хотели расторгнуть – мы расторгли, чего вы еще хотите?». Повторюсь, принимайте решение только после анализа платежеспособности застройщика.
     Итак, решение принято, как его реализовать по закону? Статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее 214-ФЗ) предусматривает два варианта расторжения договора долевого участия:
1. отказ от договора в одностороннем порядке;
2. расторжение договора в судебном порядке.

В случае отказа или расторжения договора долевого участия застройщик выплачивает проценты за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования с момента внесения денежных средств (цены квартиры) на счет застройщика до выплаты их дольщику. Если участник физическое лицо, то проценты начисляются в двойном размере. Процедура одностороннего отказа от договора очень проста. Участник долевого строительства направляет заказным письмом с описью вложения Уведомление об отказе от договора долевого участия и с даты отправки такого письма договор расторгнут.
Правовые основания для отказа следующие:
1. Застройщик допустил просрочку передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца. Это надежное и наиболее часто используемое основание для отказа от договора.
2. Если объект долевого строительства создан с отступлением от условий договора или нарушением строительных норм и правил, то дольщик вправе потребовать устранения таких нарушений или уменьшения цены договора, а в случае неисполнения этого требования – отказаться от договора долевого участия.
3. Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Не самое лучшее основание для отказа от договора, ведь вам придется доказать существенность нарушения, а это понятие оценочное. Многое будет зависеть от заключения строительной экспертизы, назначенной судом.
4. В тех случаях, когда обязательства застройщика обеспечены поручительством банка, при прекращении такого поручительства или несоответствии банка требованиям закона, участник долевого строительства вправе отказаться от договора.
5. Еще одно основание для отказа изложено в пункте 5 части 1 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «иных установленных федеральным законом или договором случаях». О каких иных случаях идет речь? Статьей 32 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
       Застройщик обязан вернуть денежные средства участника долевого строительства не позднее 20 рабочих дней от даты отправки уведомления об отказе от договора. В случаях отказа от договора, указанных в пунктах 1-4, предусмотрена выплата процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства, но при отказе от договора на основании указанном в пункте 5 – проценты не начисляются.

Договоры долевого участия подпадают под действие Закона о защите прав потребителей, а пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей с Застройщика взыскивается штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Соответственно, дольщик, как потребитель, имеет право на компенсацию морального вреда и получение штрафа в размере 50% от суммы требований в случае неудовлетворения их в добровольном порядке. Данный штраф распространяется на все случаи отказа от договора, в том числе указанные в пункте 5, а учитывая стоимость квартир — это довольно существенная сумма.

Процедура расторжения договора долевого участия в судебном порядке более формальна, содержит множество оценочных условий, поэтому и готовиться к ней следует более тщательно. Итак, основания:
1. Прекращение или приостановление строительства, очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан. Несмотря на кажущуюся простоту этого случая, подтвердить в суде такую очевидность очень сложно. Однозначным доказательством того, что объект не будет построен вовремя, является внесение его в реестр проблемных объектов. Однако внесение в этот реестр происходит обычно уже тогда, когда с застройщика невозможно что-либо взять. Поэтому, как мы указали в начале статьи, необходимо подумать, прежде чем расторгать договор долевого участия.
2. Существенное изменение проектной документации, в том числе изменение площади объекта более чем на 5%. Данный пункт в основном работает при изменении площади квартиры (более чем на 5%). В этом случае вы можете потребовать уменьшения цены договора или его расторжения. Изменение проекта всего дома, как правило, не влечет за собой расторжение договора. Если, конечно, это не увеличение этажности или изменение функционального назначения строящегося объекта.
3. Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Не работающее на практике положение закона.
4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях. Здесь предусмотрен порядок расторжения договора, определяемый его условиями или Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
       В случае расторжения договора в судебном порядке, застройщик обязан вернуть деньги, уплаченные дольщиком, в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда. Дополнительно взыскиваются моральный вред, проценты и штраф.

В этой статье мы разобрали правовые основания для расторжения договора долевого участия. Еще раз обращаю Ваше внимание, что каждое из перечисленных оснований должно быть подтверждено документами. Внутреннее убеждение, что дом не будет построен вовремя, не будет принято во внимание судом, даже если вы на 100% правы. В разделе сайта «Актуально», мы планируем публиковать судебные решения из нашей практики с разбором конкретной ситуации и перечнем необходимых доказательств. Такое практическое обучение поможет лучше разобраться в хитросплетениях юриспруденции.