Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

22.05.2017 Недвижимость

Предприниматели и граждане, имеющие в собственности недвижимое имущество (здания, строения, сооружения или земельные участки), с 2014 года столкнулись с ростом налоговых отчислений в бюджет. Вызвано это ростом кадастровой стоимости объектов недвижимости. Разумная идея приведения кадастровой стоимости в соответствии с актуальной стоимостью недвижимости разбилась о жадность и глупость бюрократической машины. В результате переоценки кадастровая стоимость объектов недвижимости необоснованно многократно выросла, что нарушило конституционное право предпринимателей платить справедливые налоги. Указанная проблема коснулась и граждан: помимо налогов, связанных с владением недвижимостью, в случае её продажи им необходимо заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от кадастровой стоимости, а не от цены, указанной в договоре.
       Кадастровая оценка регламентировалась Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности), согласно которому переоценка кадастровой стоимости должна была осуществляться не ранее чем через 2 года и не позже чем через 5 лет. И, учитывая многочисленные оспаривания результатов оценки и падение рыночных цен на недвижимость, постепенно мы могли перейти к адекватной кадастровой стоимости объектов недвижимости. Но что же сделало наше правительство?
       Действие статей 24.12-24.17 Закона об оценочной деятельности было приостановлено с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года. Это означает, что переоценка в указанный период проводиться не будет. Теперь, если вы оспариваете кадастровую стоимость своего объекта недвижимости, то приравнивать её необходимо к рыночной стоимости того года, в котором проводилась последняя оценка государством, как правило, это 1 января 2014 года. Учитывая, что стоимость недвижимости с того времени снизилась, такая заморозка переоценки кадастровой стоимости крайне невыгодна владельцам недвижимости.
       Но это еще не все. 3 июля 2016 г. был принят закон N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (Закон о кадастровой оценке), в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть пересмотрена в период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года. Для изменения кадастровой стоимости по Закону о кадастровой оценке в субъекте РФ должно быть создано специальное бюджетное учреждение. То есть вместо независимого оценщика назначается государственный. Пока еще такие учреждения не заработали в полную силу и о результатах их оценки говорить рано. Однако, существует вероятность, что изменения коснутся недвижимости с низкой кадастровой стоимостью, тогда как объекты с высокой кадастровой стоимостью останутся без изменений.
       Что делать? Для владельцев недвижимости есть два пути решения этого вопроса: первый – сетовать на правительство и платить несправедливый налог, второй – отстаивать свои права.

Процедура снижения кадастровой стоимости недвижимости для юридических лиц разделена на два этапа:
- Первый этап: в комиссии по кадастровым спорам, созданной при Росреестре каждого субъекта Российской Федерации. Для юридических лиц обращение в комиссию по кадастровым спорам является обязательной досудебной процедурой. Относиться формально к этому этапу не стоит. Комиссии принимают решения в зависимости от множества факторов: назначения земельного участка или строения, расположения, установленной кадастровой стоимости. Скажу больше: несмотря на одну правовую базу, подход к этим вопросам в комиссиях г. Москвы и Московской области отличается. В комиссии Московской области нам удавалось снижать кадастровую стоимость земельного участка на 80%. Этот случай можно отнести к исключениям, как правило, без суда проходят снижения не более чем на 30%.
Необходимо отметить, что если оценка вашей недвижимости будет производиться по Закону о кадастровой оценке, то досудебный порядок уже не будет обязательным.
- Второй этап: судебная защита своих интересов. Значительное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости не проходит в комиссии по кадастровым спорам и тогда необходимо обратиться в суд. Не хочу утомлять читателя нудным описанием судебных процедур. Кроме того, подход к оспариванию кадастровой стоимости постоянно меняется и такое изложение может быстро потерять актуальность. В настоящее время суд устанавливает ту стоимость недвижимости, которая будет установлена судебной экспертизой. Именно работа с назначенным судом экспертом напрямую влияет на конечный результат. По опыту скажу: убеждать его в своей правоте непросто, но нам это удаётся.
      
Юридическое лицо или гражданин вправе вернуть излишне уплаченные налоги за тот год, в котором обратилось в комиссию по кадастровым спорам, но не ранее внесения изменений в Росреестр. То есть если вы обратились к нам за оспариванием стоимости только в 2017 г., то вернуть несправедливо уплаченные налоги за 2015 и 2016 гг. уже нельзя.
      Множество людей уже отстояло свои права, снизили кадастровую стоимость земельных участков, зданий и сооружений и платят адекватный налог. Поэтому в Государственной думе постоянно возникают идеи законопроекта, в котором кадастровую стоимость предлагают не приравнивать к рыночной. Государство хочет само определять налоговую базу, без какой-либо привязки к реальности и рыночным ценам. Прохождение этой инициативы пока под вопросом, но если она пройдет, то бороться за свои права станет намного труднее. Поэтому рекомендую не ждать, иначе придётся заплатить за бездействие.