Краткий обзор закона о реновации

04.07.2017 Недвижимость

В средствах массовой информации который месяц муссируются различные слухи и домыслы о реновации жилого фонда города Москвы. Их цель – повысить рейтинги, будоража население. Встречаются довольно грамотные теоретические юридические разборы закона о реновации. В этой статье мы рассмотрим, что действительно написано в законах и какое это имеет практическое значение для собственников как жилых, так и нежилых помещений в домах, подлежащих сносу по программе реновации.

Итак, внесены изменения в Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (далее ФЗ №4802-I), принят Закон г. Москвы от 17 мая 2017 г. №14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве" (далее ЗГМ №14).

Общее впечатление
Судя по нормативной базе у Правительства Москвы серьезные планы на этот проект и помимо (или вместо) массового мощения улиц плиткой, значительные бюджетные средства будут осваиваться на реновации жилого фонда г. Москвы. Откуда такой вывод? В статье 72  ФЗ №4802-I указано: «Для реализации решений о реновации подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории».
То есть, если какой-то дом нужно будет снести, то его снесут несмотря ни на что, без учета наличия парковочных мест, детских садов, школ и т. д. Ситуация напоминает массовое строительство торговых центров при прошлом градоначальнике. Что это значит для жителей домов? Скажем тактично: сопротивляться реновации будет крайне сложно, особенно, если в сносе вашего дома будет заинтересовано Правительство г. Москвы. Плюс в том, что можно получить действительно хорошее жилье, так как деньги на реновацию будут выделяться значительные.

Жилой фонд
Права владельцев жилого фонда по ЗГМ №14 достаточно защищены. Особенно это касается тех граждан, которые смогут себе позволить квалифицированную юридическую защиту. Весь инструментарий в указанном законе есть, вопрос будет стоять только в правильном его использовании. Согласно статье 4 ЗГМ №14 равноценное жилье будет предоставляться в том же районе (ранее жилье могло быть предоставлено в пределах округа), иметь такую же жилую площадь и количество комнат, а общая площадь должна быть больше, чем в ранее занимаемой квартире. Для собственников жилья плюсом является то, что переселение будет проводиться в дома более ранних лет постройки, а значит, коммерческая стоимость квартиры возрастет.

Остаются два момента, при которых могут быть негативные последствия:
1. Если жителям Москвы предоставляется равноценное жилье в их же районе, то проживающим в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы – в пределах этих округов. Территория округов достаточно обширна и внутри каждого есть не самые лучшие места для проживания.
2. Статьей 5 ЗГМ №14 предусмотрено право собственника жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение предварительное и равноценное возмещение в денежной форме. Размер такого возмещения и порядок его предоставления определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности. В данном случае закон ссылается на пункт 7 статьи 32 ЖК РФ. Какие тут опасности?
а) На собственников помещений в престижных районах могут «давить» тем, что равноценного жилья нет, и они должны написать соответствующее заявление и получить заниженную компенсацию.
б) Все собственники, решившие получить денежную компенсацию, рискуют получить заниженную сумму. Причем после написания заявления обратного пути не предусмотрено. Если не устроит компенсация, право на равноценную квартиру будет уже потеряно.
в) После получения денег вы можете с ними оказаться на улице, не успев приобрести другое жильё.
Как этого избежать? Прежде, чем вы решитесь на денежную компенсацию, узнайте, кто будет делать оценку. Если вы можете выбрать оценщика и оплатить его, то так и сделайте – не пожалеете. Если же оценщик будет оплачиваться не вами или он будет из числа уполномоченных Правительством г. Москвы, то еще раз подумайте, стоит ли соглашаться на денежную компенсацию.
Также вы должны знать, что согласно пункту 6 статьи 32 ЖК РФ при выселении по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением на следующих условий:
• если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений,
• не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения,
•  если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Не забудьте написать заявление, если у вас нет другого жилья, чтобы было время на поиск новой квартиры.

Нежилой фонд
Во многих домах, подлежащих реновации, имеются нежилые помещения, в которых расположены магазины, парикмахерские, стоматологические кабинеты и прочие организации, оказывающие услуги населению. Права собственников таких помещений защищены гораздо хуже, чем собственников жилых.

Все их права указаны в одной статье 8 ЗГМ №14:
Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащему реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

По вопросу денежного возмещения советы те же, которые приведены выше по жилым помещениям.

Равноценное нежилое помещение – это как? Ведь зачастую для бизнеса не так важны квадратные метры, как расположение. Но в законе нет обязанности предоставить помещение даже в том же районе, как в случае с жилой недвижимостью. Необходимо отметить, что ограничение районом не панацея: торговую точку возле выхода из метро не заменишь предоставлением иного помещения, даже если оно будет расположено в соседнем доме, но с другой стороны от метро. Такое помещение уже не будет равноценным, пусть даже оно будет в два раза больше по площади. Так как место расположения в данном случае будет играть ключевую роль, то споров по предоставлению равноценной коммерческой недвижимости будет много. Возможно, кто-то сменит вид бизнеса на тот, который не сильно зависит от места расположения и таким образом решит эту проблему, остальным – прямая дорога в суд.

Кроме того, один аспект для собственников нежилых помещений не прописан в законе. Откуда возьмутся эти равноценные помещения? Для чрезвычайных ситуаций, а также иных случаев, в Москве есть запасы жилого фонда, который может служить основой для начала предстоящего расселения граждан. Однако по нежилой недвижимости такого фонда нет и задачи его формирования никогда не стояло. Более того, Москва избавлялась от непрофильных активов. Основная масса имеющихся нежилых помещений находится в подвале или в лучшем случае на цокольном этаже. Поэтому речь может идти вовсе не о злонамеренном уклонении от предоставления равноценного помещения, а о его физическом отсутствии у города.

Что делать?
1. Выбрали ли вы денежную компенсацию или предоставление равноценного помещения – обратитесь к профессиональному оценщику и поинтересуйтесь, на что будет обращено внимание при осуществлении оценки. За оставшееся время эти показатели можно скорректировать в выгодную для себя сторону.
2. Если вы выбрали получение помещения, то вправе уже сейчас поинтересоваться, что получите взамен. Даже если вам сразу не ответят, то предоставят телефон исполнителя, у которого можно выяснить актуальное положение дел и принять взвешенное решение. Кроме того, у первых будет право хоть какого-то выбора.
3. Не лишним будет обратиться за поддержкой в Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы или в другой муниципальный орган: чем раньше этой проблемой начнет заниматься город, тем больше будет сделано.
4. Если вопрос с предоставлением равноценного нежилого помещения не решится, то переписка с госорганами сыграет положительную роль при последующем обращении в суд. Надо отметить, что суды г. Москвы перегружены в связи с большим количеством дел и судьи не очень «любят», когда к ним приходят с проблемой без доказательств попыток её досудебного урегулирования. В случае предварительной переписки будет видна ваша добросовестность и что в суд вы обратились вынужденно, исключительно из-за бездействия чиновников.
В дальнейшем судебная практика расставит свои акценты и приоритеты в решении споров по предоставлению равноценных нежилых помещений или денежной компенсации. Поэтому давать сейчас детальные рекомендации для судебной защиты интересов собственников преждевременно. Однако уже сейчас можно понять, что вопрос равноценности в подавляющем большинстве случаев будет решать судебная экспертиза. Поэтому повторю свой совет №1: продумать уже сейчас вопрос состояния помещения, его доходности и отражение этого показателя в бухгалтерской отчетности.